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保定人-请不要对楼市抱有更多幻想

以北京为例,北京,距离“房住不炒”政策最近的地方。面对二月停摆的楼市,地产人在三月迎来了“报复性”增长。然而这一切都是看似“人满为患”的售楼处假象。

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新房市场

从3月份北京市场份额前三的某开发商现场数据看,由于抢在了其他竞争对手之前开放了售楼处,所以人流在3月应该居于行业首位。全月到访客户接近10000人。2019年同期到访为6500人。看似增长明显,然而该开发商2019年在手只有15个项目,2020年新增5个全新项目。抵消掉新项目到访的3000多组客户,和去年三月持平。

换句话说,从新房的角度看,该开发商吃到了3月份北京新房的大多数来访,也没有达到去年3月的水平。现场客户非常犹豫,认购金额高,签约金额低。

从新房的角度看,地产从业者期望的二月停摆,三月爆发的行情,并没有出现。

02

二手房市场数据图

二手房市场数据图

2019年3月,北京链家带看为107000组,建委网签数量为16000套。2020年3月,北京链家受小区封闭影响,全月带看恢复到了接近50000组,全月建委二手房网签为7400套不到,不足去年三月一半。但从周带看量来看,目前二手房出现了对前期需求的释放,周带看量已经恢复到了22000组,距离2019年底接近周均30000组的带看量,还在恢复阶段,依然没有出现爆发性的增长。保定房价降了?2020年三月份保定房价趋势一览!

目前市场的真实情况是什么呢?

二手房周成交数据

二手房周成交数据

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焦灼和犹豫才是市场的真相

随着油价、美股暴跌和全球经济的暂时性停摆。中国作为世界工厂,首先遭受了一季度的经济停摆。本文根据日经中文网相关调查,该媒体预计2020年全年,中国经济实际增速可能下滑至3.3%,其中第一季度甚至出现-3.7%(负增长)。该媒体称第一季度可能成为自有确切统计数据以来的最低值,并且是首次负增长。在接下来的复工要求下,很多工厂发现,复工后的国际订单消失了。来自《证券时报》的报道《出口商倒苦水:订单取消无工可复 未来两月可能最难》讲述了多个行业面临国际订单消失的窘境。汽车之家《迎报复性消费?众多企业遭遇无工可复》更加详尽地报道了汽车配件行业受到全球汽车生产减产影响,供应链出口出现问题的状况。在内需还无法全部恢复,外需出现断层的情况下,整个经济生态都处于动荡之中。

政治局3月27日会议中提出了明确的金融释放政策。会议指出,要加大宏观政策调节和实施力度。要抓紧研究提出积极应对的一揽子宏观政策措施,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度,适当提高财政赤字率,发行特别国债,增加地方政府专项债券规模,引导贷款市场利率下行,保持流动性合理充裕。

事实上,现在无论中美,采用的释放流动性政策,都是在积极地防御经济出现断崖式的下跌,看似积极的政策,实际都在做防御。327会议只字未提房地产,只提到了扩大居民消费。因此遍布于朋友圈的所谓靠地产和基建拉动经济,只是地产自媒体人自娱自乐的狂欢。

在整体市场的流动性没有充分被释放,国内外需求被压抑,人们对收入预期的下降也是难免的。在这种情况下,之前北京楼市出现的部分客户存抄底心态,很快由于经济的不确定性变成了观望。当初一些买房人认为由于疫情影响楼市价格水平偏低,另一方面受到开放商特价房优惠以及退房政策等措施,促进客户到访的局部恢复,但从实际转化上看,多数客户仍保持观望态度,置换客户更无法获取置换资金,出手仍迟疑。

2020年的危机和2003年的危机,无论是宏观的经济结构、全球化依赖性、疫情全球爆发的规模和持续性、中国房地产发展阶段、居民普遍由存款变为负债的现实性出发,都有巨大的不同。因此在目前未来前景不明确的阶段,错误的解读经济拉动下的所谓放水会拉动楼市上涨,或者认为“房住不炒”依然为市场主流,地方政策不会松动,都是不全面的。

中国楼市的价格涨幅确实与M1和M2的剪刀差相关,但从目前看,M1的增速依然低于M2的增速4个百分点,因此房价依然在下行区间。

唯一确认的事情就是,目前就是两股势力的焦灼期,没有人能预测未来的经济走势。

所以,保定人,请不要对楼市抱有更多幻想

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