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保定房地产价格增长领跑人均收入,未来趋势如何

保定房价增长幅度领跑人均收入增幅

2019年全市人均可支配收入32705元,2013年为21181元,增幅54%;2013年房地产市场均价5687元/平米,2019年均价10102元,增幅77.6%,房价增幅高于人均收入增幅23.6个百分点,人均购买力降低。

2013年-2020年6月保定房价各月走势图

▲2013年-2020年6月保定房价各月走势图,2017年出现异常增长,主要原因为雄安新区成立,出现大量炒房客

保定2019年城镇化率低于国内平均水平,且增幅较慢

2013-2019年保定城镇化率及城镇人口数

▲2013-2019年保定城镇化率及城镇人口数,2018年出现下降,原因为剔除雄安三县

2019年保定城镇化率为54.69%,低于同期国内60.6%,相差5.91个百分点;同期发达国家美国82%,相差20.31个百分点。

截至2015年发达国家城市化率及进程

▲截至2015年发达国家城市化率及进程

城镇化是产业结构优化调整及解放农村劳动力的主要手段,未来城市规模会进一步扩大

目前我们处于发展中GJ序列,随着城镇化的发展,保定会逐步补齐20.31个百分点。假设保定人口总量维持940万人口总量不变前提下(基于计划生育维持14亿人口考虑),保定的城镇化人口将达到770.7万,较2019年增加256.7万(社科院专家预计2050年左右我国达到80%左右城镇化率),以现行标准一房三口人计算,未来30年保定需求住房约85.6万套。

保定的房地产基于城镇化的发展趋势将维持平稳增长,住宅用地需求量大

目前我国城镇人口人均居住面积为36.6平米,基于发达国家城镇化率水平,未来保定城镇化居住需求总面积为9394.5万平米,以容积率2.5计算,对居住用地的需求约5.6万亩。

预测2050年我国城市化率及房地产需求面积

▲预测2050年我国城市化率及房地产需求面积

观点:未来房住不炒的政策将持续保持,房地产平稳健康发展的趋势不会变,基于城镇化的发展趋势,房地产仍将有近20余年的发展机会,但靠囤房炒房一夜暴富的机会将是小概率事件。

未来房价的增长将与人均收入增长、国民经济增长相近,这也是房地产健康发展的趋势。

以上为个人观点仅供参考。

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